Neuer Mietspiegel zeigt: So viel zahlen Mieter in Paderborn

Paderborn. Seit dem 1. April gilt in Paderborn ein neuer Mietspiegel. Was es mit diesem Instrument auf sich hat und wie es aktuell auf dem Paderborner Mietmarkt aussieht - die "NW" hat nachgefragt. Warum gibt es einen Mietspiegel? Mietspiegel sollen Mieterinnen und Mieter wie auch Vermieterinnen und Vermieter auf objektive Weise helfen, die aktuelle Situation einschätzen. Welche Miete ist ortsüblich und angemessen? Das Instrument bringe die Vorteile "Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Mietpreisfindung auf Basis der Wohnwertmerkmale", sagt Katharina Brumm, Vorsitzende des Haus- und Grundeigentümervereins Paderborn. Ihr Verein, dem derzeit knapp 1.800 Mitglieder angehören, und der Mieterbund Ostwestfalen-Lippe und Umgebung waren bei der Erstellung beteiligt. Der Mietspiegel, den die Stadt Paderborn nun veröffentlicht hat, trägt erstmals das Attribut "qualifiziert". Er sei nach wissenschaftlichen Grundsätzen entstanden, erklärt Ralf Brodda, Geschäftsführer des Mieterbundes OWL. Sollte es zwischen Vermieter und Mieter zu einem Rechtsstreit kommen, könne ein Gericht davon ausgehen, dass die Zahlen im Mietspiegel richtig sind. Wie ist der neue Mietspiegel entstanden? Für eine ausreichend große Datenbasis haben im vergangenen Herbst 2.700 Mieter und Vermieter einen Fragebogen erhalten. Das Hamburger Institut ALP wertete die Antworten aus. Etwa 20 Wohnmerkmale - mehr als in den Vorjahren - werden als so relevant für eine Preisfindung angesehen, dass sie in den Mietspiegel einfließen. Dieser gilt für bis zu 140 Quadratmeter große Mietwohnungen auf dem freien Markt. Welche Schwächen hat der Mietspiegel? Beider Interessenvertretungen zufolge überwiegen die Vorteile, auch wenn der Mietspiegel Schwächen aufweist. "Aus meiner Sicht sind Nachteile auch häufig subjektiv", sagt Brumm. Ein bestmögliches Abbild der Ist-Situation auf dem Paderborner Mietmarkt zu erlangen, stehe und falle mit der Genauigkeit und Richtigkeit, wie die Fragebögen ausgefüllt werden. Brodda kritisiert, dass für die ortsübliche Vergleichsmiete nur die vergangenen sechs Jahre herangezogen werden. "Wir fordern mindestens zehn Jahre oder gleich alle Mieten", so Brodda. Bis zu einer Gesetzesänderung 2020 flossen vier Jahre in den Mietspiegel ein. Auch verweist er darauf, dass es in Paderborn keine Mietpreisbremse gibt. Wäre dies der Fall, dürfte die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. "Aber auch wenn das in Paderborn gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, orientieren sich viele Vermieter bei der Neuvermietung daran", sagt Brodda. Wie wird - konkret an einem Beispiel - die Vergleichsmiete laut Spiegel berechnet? Auf ihrer Internetseite bietet die Stadt Paderborn eine Broschüre an, die einen mittels Tabellen durch die Berechnung führt. Gedruckt gibt es sie bei der Stadtverwaltung. Alternativ kann man sich durch den interaktiven Mietpreiskalkulator klicken. Beispiel Kilianstraße, eine 70-Quadratmeter-Wohnung: Aufgrund der Größe wird von einer mittleren Basis-Nettokaltmiete von 5,92 Euro pro Quadratmeter ausgegangen. Die Lage (Kategorie Kernstadt, innerer Ring) bedeutet einen Zuschlag von 21 Cent. Weitere Zuschläge berechnet der Kalkulator in diesem Beispiel unter anderem für eine Einbauküche (32 Cent), für hochwertigen Fußbodenbelag (23 Cent) und eine Sanitärmodernisierung seit 2010 (16 Cent). 16 Cent werden abgezogen, da kein Balkon vorhanden ist. Weitere Merkmale, die abgefragt werden, sind beispielsweise Details zur Badezimmerausstattung, die Geschosslage, Barrierefreiheit und Baujahr. In der Beispielrechnung kommt der Kalkulator auf eine mittlere, ortsübliche Vergleichsmiete von 493,50 Euro. Wie hoch ist derzeit allgemein die Miete in Paderborn? Je detaillierter ein Mietspiegel ist, desto schwieriger wird es, allgemeingültige Aussagen zum Paderborner Mietpreis zu tätigen. Basis aller im Mietspiegel durchgeführten Berechnungen ist die Wohnungsgröße. Bei kleinen Wohnungen bis 35 Quadratmeter wird von 6,87 Euro bis 9,85 Euro (im Mittel 8,25 Euro) pro Quadratmeter ausgegangen. Je größer die Wohnung, desto geringer dieser Grundpreis. Eine Wohnung, 66 bis 80 Quadratmeter, liegt bei 5,09 Euro bis 6,74 Euro; eine mit 106 bis 140 Quadratmeter bei 4,32 Euro bis 6,39 Euro. Entscheidend ist zudem die Lage im Stadtgebiet. Die äußere Kernstadt bildet die Basis. Aufschläge gibt es Richtung inneren Rings (+ 21 Cent) und in der Innenstadt (+ 50 Cent). Abschläge in Elsen und Schloß Neuhaus (- 33 Cent); in Wewer, Sande, Sennelager und Marienloh (- 37 Cent); in Benhausen, Neuenbeken und Dahl (- 99 Cent). Ist der Paderborner Mietmarkt angespannt? Dass die Mieten gestiegen sind, sagen Brumm wie auch Brodda gleichermaßen. Brumm spricht von drei Prozent bei gutem bis sehr gutem Sanierungsstand im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel. Bei der weiteren Einschätzung zum Mietmarkt gehen die Meinungen auseinander. Brodda zählt ihn zu den "angespannteren Wohnungsmärkten". Brumm zufolge ist die Situation in Paderborn hingegen "noch entspannt", die Mieten lägen im Vergleich zu ähnlich großen Städten wie Darmstadt oder Göttingen im unteren Bereich. Bei Ein- und Zwei-Zimmerwohnungen sowie bei Sozialwohnungen sehe sie eine größere Nachfrage als bei Drei-Zimmerwohnungen. Da die Kaufzahlen von Baugrundstücken für den Ein- und Zweifamilienhäuser zurückgehen, werde sich "bestimmt" in der nächsten Zeit etwas bei der Vermietung tun, insbesondere von Reihenhäusern und Doppelhaushälften, so Brumm. Schon jetzt sei eine leicht höhere Nachfrage zu erkennen. Die Kaufpreise von Immobilien sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, die Mietpreise dagegen vergleichsweise gering. Wird es hier einen Aufholeffekt geben? "Wir sind alle gespannt, wie sich die Preissteigerungen auf dem Kaufmarkt auf den Mietmarkt auswirken", sagt Katharina Brumm. "Warten wir die nächsten zwei Jahre ab." Dann erscheint der nächste Mietspiegel für Paderborn.

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