Bürokratie bremst Bau von Sozialwohnungen aus – auch in Bielefeld

Bielefeld. Die Warnungen werden immer lauter: &bdquo;Bezahlbarer“ Wohnraum ist knapp, so heißt es ohne Widerspruch. Und zudem verschärfe sich die Lage, weil eine wachsende Zahl von Bürgern mit geringen Einkommen Bedarf anmeldet, während die Zahl der öffentlich geförderten Sozialwohnungen in der Bauflaute schrumpft. Für die Stadt Bielefeld passt die Klage jedoch nur teilweise, sagen Bauamtsleiter Lars Bielefeld und Jens Hagedorn, Leiter der Abteilung Wohnungswesen. Der Markt sei tatsächlich angespannt, doch immerhin liege die Zahl geförderter Mietwohnungen seit 2015 stabil bei gut 12.000 Wohneinheiten und sei tendenziell sogar leicht gewachsen. Die Furcht vor einem Einbruch bestehe aber weiter, bis 2033 könne der Sozialwohnungsbestand durch das Auslaufen alter &bdquo;Sozialbindungen“ bis auf 9.000 Einheiten sinken. Dabei mangele es nicht am Geld, um die Entwicklung mit neuen Fördermaßnahmen umzubiegen – sondern ausgerechnet ein bürokratischer Engpass verhindere den möglichen Bau zahlreicher zusätzlicher Sozialwohnungen. Lesen Sie auch: Wohnungsmarkt in Bielefeld: Wie sieht der aktuelle Trend aus? &bdquo;Es gibt bei uns keinen Mangel an Förderanträgen“, sagt Jens Hagedorn, und Lars Bielefeld ergänzt: &bdquo;Die Konditionen für die öffentliche Förderung neuer Wohnungen sind so günstig, dass wir uns vor Anträgen kaum retten können.“ Doch nicht nur das Förderbudget sei limitiert, vor allem die personellen Kapazitäten für die Bearbeitung von Anträgen seien begrenzt. Einen echten bürokratischen Engpass gebe es bei der kreditgebenden NRW-Bank, der landeseigenen Förderbank, für die Prüfung der Bonitäten potenzieller Bauherren. Anträge für Bau von 253 Sozialwohnungen bleiben liegen Das beste Beispiel für die Probleme lieferte das gerade abgelaufene Jahr 2024: Von der Stadt Bielefeld seien Förderanträge für den Bau von 297 Wohneinheiten bewilligt worden, das damit verbundene Fördervolumen habe 58,2 Millionen Euro betragen. &bdquo;Es gab aber Anträge für mehr als 100 Millionen Euro Förderung“, sagt Bielefeld. Der &bdquo;Antragsüberhang“ für Fördermittel belief sich also auf mehr als 42 Millionen Euro – 253 weitere Wohneinheiten hätten damit gebaut werden können. Die eigentlich sinnvollen Bauprojekte konnten aber nicht bewilligt werden, weil die nötigen Prüfungen der NRW-Bank fehlten. Dabei sei es durch die kommunale Förderpolitik bisher gelungen, alle negativen Prognosen abzuwenden. Und auch das von Ina Scharrenbach (CDU) geführte NRW-Bauministerium sei durchaus spendabel und habe allein 2024 Mittel in Höhe von 2,3 Milliarden Euro lockergemacht – plus rund 500 Millionen Euro, um bewilligte Förderanträge aus dem Vorjahr zu bedienen. &bdquo;Es passiert einiges in NRW“, loben Hagedorn und Bielefeld. Lesen Sie auch: Mietpreisbremse ab März in OWL: Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen Allerdings seien auch die Einkommensgrenzen für eine Wohnbauförderung durch Wohnberechtigungsschein oder Eigenheim-Zuschüsse um 15 Prozent gestiegen – was die Zahl potenzieller Empfänger steigen lässt. &bdquo;Es gibt auf jeden Fall mehr Haushalte, die die Einkommensgrenzen unterschreiten, als Sozialwohnungen“, stellen die Experten fest. Ein Vier-Personen-Haushalt darf jetzt bis zu 72.000 Euro brutto verdienen, um förderberechtigt zu sein. Verlockende Kredite von der NRW-Bank möglich Grundsätzlich wächst der Bielefelder Wohnungsbestand seit Jahren kontinuierlich: Zwischen 2013 und 2023 sei die Zahl aller Wohnungen in Bielefeld um 5,5 Prozent von gut 167.300 auf etwa 176.500 gestiegen. Die Zahl der geförderten Projekte sei hier zwar zuletzt gesunken, das Fördervolumen aber seit 2019 kräftig gestiegen – von 35 auf fast 80 Millionen Euro im Jahr 2023. Lesen Sie auch: Grundsteuerschock für Eigentümer von Sozialwohnungen Bauherren könnten von der NRW-Bank verlockende Kredite für den Bau von Sozialwohnungen bekommen: Wenn sie eine 25-jährige Sozialbindung eingehen – das heißt, dass die Mieten 25 Jahre lang streng gedeckelt sind – winkt ein Tilgungsnachlass von 35 Prozent, von 1.000 geliehenen Euro müssen also nur 650 Euro zurückgezahlt werden. Bei einer 30-jährigen Sozialbindung steigt der Tilgungsnachlass auf 40 Prozent. &bdquo;Wir fördern nicht alles“, betonen Bielefeld und Hagedorn. Neugebaute Wohnungen müssten zum Beispiel barrierefrei sein und zugehörige Parkplätze und Spielplätze aufweisen. Investoren müssen zehn Prozent Eigenkapital einbringen Die maximal förderfähigen Baukosten sind abhängig von der Qualität der Gebäude: Je besser der energetische Standard ist, desto höher ist das maximale Förderdarlehen pro Quadratmeter. Für ein Haus, das die BEG-40-Kriterien erfüllt (KfW-40), werden Darlehen bis zu 3.650 Euro je Quadratmeter bewilligt. Inklusive der nötigen Baugrundstücke, das räumen Hagedorn und Bielefeld ein, sind die Kosten in der Regel deutlich höher. Die bauwilligen Investoren müssten zehn Prozent Eigenkapital mit einbringen. Und die Tilgungsnachlässe, darauf weist die NRW-Bank hin, müssen in der Regel versteuert werden. Lesen Sie auch: Bielefelder schockiert über drastische Mieterhöhung Die erzielbaren Mieten in der Mietpreisstufe 4, so wie in Bielefeld, seien in der Zeit der Sozialbindung abhängig vom energetischen Standard auf derzeit 7,25 Euro bis 7,45 begrenzt. Wie viele Jahrzehnte unter diesen Bedingungen die Amortisation dauert, dürfte im Einzelfall wohl auch von den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Investoren abhängen.

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