Mit der Immobilie die Rente aufbessern: Welche Modelle sich wirklich eignen

Deutschlands Rentner sind oft vermögend, zumindest auf dem Papier. Über sechs Millionen Immobilien gehören ihnen und sind bereits abbezahlt. Zugleich haben viele von ihnen vergleichsweise wenig auf der hohen Kante, weil sie ihre Ersparnisse während des Arbeitslebens in ihr Haus oder ihre Wohnung gesteckt haben. Der Bedarf an neuen finanziellen Spielräumen ist aus unterschiedlichen Gründen auch im Alter hoch. So können fällige Instandhaltungsarbeiten plötzlich hohe Beträge kosten oder die Rente selbst fällt nicht so üppig aus, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Andere wiederum wollen sich endlich große Wünsche erfüllen, die während des Berufslebens unerfüllt blieben. In all diesen Fällen liegt der Wunsch nahe, das in der Immobilie steckende Vermögen zu versilbern, ohne es verkaufen und ausziehen zu müssen. Eine &bdquo;Immobilien-Rente“ wird von Finanzdienstleistern auch in hellen Farben angepriesen. Das Versprechen ist einfach. Kunden erhalten viel Geld auf einmal oder eine regelmäßige monatliche Zahlung und dürfen ihr Leben lang im eigenen Heim wohnen bleiben. Dafür verkaufen sie die Immobilien ganz oder teilweise. Das klingt einfach und vernünftig, vor allem, wenn es keine Erben für das Vermögen gibt. Doch in der Praxis sind die Angebote schwer zu durchschauen und nicht für alle potenziellen Kunden gleichermaßen geeignet. &bdquo;Grundsätzlich kann man kein Modell pauschal empfehlen“, sagt Alexander Krolzik von der Hamburger Verbraucherzentrale, &bdquo;es hängt immer von der individuellen Lebenssituation ab, zum Beispiel den Zielen und Wünschen.“ Daher sollten Interessenten die Eignung der möglichen Varianten für ihre Pläne genau prüfen. Die erste Voraussetzung ist aber eine gute Lage der Immobilie. Die Anbieter investieren nur, wenn die Region Wertsteigerungen verspricht und das Haus oder die Wohnung auch gut gepflegt worden ist. Variante 1: Die Leibrente Leibrenten gibt es schon lange. Das Prinzip ist leicht verständlich. Die Immobilie wird im Grundbuch an einen neuen Eigentümer überschrieben. Im Gegenzug wird eine lebenslange Rentenzahlung ausgehandelt. Wer bei dieser Vereinbarung das wirtschaftlich bessere Ende für sich hat, hängt von der Lebensdauer ab. Wird der Empfänger sehr alt, können die Auszahlungen den Wert der Immobilie sogar übersteigen. Stirbt er früh, ist die Abmachung finanziell ein schlechtes Geschäft. Denn der nicht ausbezahlte &bdquo;Restwert“ der Immobilie wird normalerweise nicht an die Erben ausgezahlt. Ein Punkt ist für die meisten Menschen entscheidend. Sie wollen beim Vertragsabschluss sicher sein, dass sie ein lebenslanges Wohnrecht in ihrem bisherigen Eigenheim genießen. Das lässt sich vertraglich vereinbaren, etwas durch ein Nießbrauchrecht, das unbedingt im Grundbuch als Last eingetragen werden sollte. Es gibt darüber hinaus verschiedene Vertragsbestandteile, die wichtig sind und schriftlich fixiert werden sollten. Dazu gehört die Frage, wer für die Instandhaltungskosten oder andere Verpflichtungen aus dem Immobilienbesitz aufkommt. Alle Positionen haben letztlich Einfluss auf die Höhe der Leibrente. Variante 2: Der Teilverkauf Angebot für den Teilverkauf einer Immobilie gibt es in Deutschland erst seit wenigen Jahren. Dabei veräußert der Rentner einen Anteil von bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen Investor. Mit einem Schlag kann er so über einen höheren Geldbetrag verfügen. Der Mehrheitseigentümer kann die Immobilie bis zum Lebensende in seinen vier Wänden zuhause bleiben. Doch ist das Modell nicht ganz risikofrei und wird von einigen Experten der Verbraucherzentrale auch als teuer eingestuft. Denn für die weitere Nutzung des Hauses oder der Wohnung wird ein Entgelt fällig, eine Art Miete sozusagen. Auch für die spätere Verwertung berechnet der neue Miteigentümer eine Gebühr. Auf der anderen Seite kann der ursprüngliche Eigentümer weiter fast alle Veränderungen alleine bestimmen, den anderen Besitzanteil zurückkaufen, den verkauften Anteil erhöhen und den Restwert vererben. Lesen Sie auch: Teilverkauf vom Haus: Welche Fallstricke es für Besitzer gibt Die Verbraucherzentralen sehen in diesem Geschäftsmodell erhebliche Risiken für die Verkaufenden eines Anteils, unter anderem, weil der Käufer seinen Anteil weiter veräußern oder pleite gehen könnte. Und wenn das Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlt werden kann, drohe sogar der Verlust des Wohnrechts. Außerdem sei das Modell teuer. Das rechnen sie auch am Beispiel des Anbieters Wertfaktor vor. Wenn der Kunde 20 Prozent von seinem 500.000 Euro wertvollen Eigenheim veräußert, erhält er 100.000 Euro sofort. Kunde kann alleine agieren In den folgenden 20 Jahren bezahlt er jeden Monat ein Nutzungsentgelt, insgesamt 105.840 Euro. Dazu kommt beim Verkauf ein Durchführungsentgelt von 31.500 Euro und ein anteiliger Verkaufserlös in Höhe von 140.000 Euro, sofern die Immobilie dann 700.000 Euro einbringt. Insgesamt wird die Einzahlung von 100.000 Euro im Verlauf der Zeit mit 277.340 Euro vergütet. Der Kritik widerspricht Wertfaktor-Chef und Pionier der Branche in Deutschland, Christoph Neuhaus. Es werde zum Beispiel nicht erwähnt, &bdquo;dass die Wertsteigerung derzeit alle Kosten trägt.“ Und die abgesicherte Kalkulation ermögliche es, dass der Kunde weiterhin alleine agieren kann. Nicht zu vergessen: Ein Kredit mit dieser Laufzeit kostet auch viel Geld. Variante 3: Das Umkehrdarlehen Aus den USA kam das Umkehrdarlehen (Reverse Mortage) auch nach Deutschland. Dabei baut der Rentner Monat für Monat neue Schulden auf. Davor schrecken viele Ältere zurück. So ist dieses Modell auch nicht weit verbreitet. Als Sicherheit für das Darlehen dient die Immobilie. Zurückgezahlt werden die Schulden zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers durch seine Erben oder den Gläubiger. Laut Verbraucherzentrale ist das Modell aber ebenfalls im Vergleich zu einem normalen Kredit teuer. Doch Ältere finden nicht immer eine Bank, die ihnen ein &bdquo;normales“ Darlehen gewährt. Gute Informationen sind Mangelware In einem Punkt sind sich Anbieter und Verbraucherschützer einig. &bdquo;Es ist schwer, ein ausgewogenes Bild zu finden, mit allen Vor- und Nachteilen“, sagt Unternehmer Neuhaus, &bdquo;das würde den Verbrauchern helfen.“ Neuhaus plädiert für eine staatliche Regulierung, mit der die Kosten der verschiedenen Modelle für die Interessenten sichtbar werden. Auch Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg sieht das Informationsdefizit. Viele Anwälte und Notare seien mit der komplizierten Materie nicht vertraut. Er rät Interessenten dazu, erst einmal im Kreis von Freunden oder Verwandten zu erklären, warum ein Modell ins Auge gefasst wird. Wenn dabei nicht alle Fragen geklärt werden können, ist eine weitere Recherche nötig. Professionelle Beratungen bieten nur die Verbraucherzentralen in Hamburg und Bremen. Darüber hinaus gibt es im Internet informative Portale, allerdings ohne Gewähr, dass dahinter nicht bestimmte wirtschaftliche Interessen stehen. Uneins sind sich die Verbraucherschützer in der Bewertung der Modelle. Die Stiftung Warentest hält die Modelle grundsätzlich für geeignet, wenn es keine geeigneten Erben gibt oder Erben mit der Immobilie vor allem belastet würden. Immobilien-Expertin Barbara Weber vom Verbraucherportal Finanztip wiederum rät vom Teilverkauf wegen der hohen Kosten ab. &bdquo;Eine Umkehrhypothek, so wie sie es in Deutschland gibt, finden wir eine sinnvolle Lösung“, sagt sie. Auch eine Leibrente komme in Betracht, etwa wenn sich jemand um nichts mehr kümmern mag und es keine Erben gebe. Die Alternative: Kredite und Kinder Als Alternative zu den genannten Modellen kommt zum Beispiel ein normaler Baukredit infrage. Doch Ältere ohne hohes Einkommen haben erfahrungsgemäß Schwierigkeiten, noch ein normales Darlehen zu erhalten. Infrage kommt auch eine familiäre Lösung. Die Immobilie kann auch ein die Kinder oder Enkel übertragen werden, die ihrerseits ein lebenslanges Wohnrecht und eine Rentenzahlung zusichern.

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