Günstig ins Eigenheim? Was für Erbpacht spricht – und was dagegen

Ein Hauskauf ist eine teure Sache. Für die meisten Menschen ist es die größte Investition ihres Lebens. Angesichts hoher Immobilienpreise suchen viele Interessenten händeringend nach Möglichkeiten, um die Investitionssumme zu drücken. Das Erbbaurecht ist eine davon. Wer ein Grundstück pachtet, anstatt es zu kaufen, spart auf kurze Sicht eine Menge Geld. Auf lange Sicht allerdings kann Erbpacht teuer werden. Und es gibt weitere Fallstricke, wie unser Überblick zeigt. Erbpacht – was ist das überhaupt? Manche Grundstücke in Deutschland sind nicht verkäuflich, können aber gepachtet werden. Über das Erbbaurecht – im allgemeinen Sprachgebrauch meist Erbpacht genannt – ist es möglich, auf einem gepachteten Grundstück ein Haus zu errichten oder in eine bereits bestehende Immobilie einzuziehen. Dafür wird ein Erbbaurechtsvertrag aufgesetzt, der meist eine Nutzungsdauer zwischen 50 und 99 Jahren vorsieht. Derjenige, der das Grundstück zur Verfügung stellt – der Erbbaurechtsgeber – bekommt dafür einen Zins. Dieser jährliche Erbbauzins oder Erbpachtzins liegt in der Regel zwischen zwei und fünf Prozent des Grundstückswerts. Wie viele solcher Grundstücke gibt es? Genaue Statistiken dazu gibt es nicht. Der Deutsche Erbbaurechtsverband geht aber davon aus, dass etwa fünf Prozent aller Grundstücke in Deutschland im Erbbaurecht vergeben werden. Wem gehören die Grundstücke? Klassische Erbbaurechtsgeber sind die Kirchen. Das Bistum Münster beispielsweise – das größte katholische Bistum in Deutschland – hat nach eigenen Angaben rund 340 Erbbaurechte. Wie eine Sprecherin auf Anfrage dieser Redaktion erklärt, kommen dazu noch die Erbbaurechte, die sich im Eigentum der einzelnen Kirchengemeinde befinden. Angesicht der mehr als 200 Pfarreien im Bistum dürfte deren Zahl deutlich höher liegen. Weitere große Erbbaurechtsgeber sind Stiftungen und Kommunen. &bdquo;Das kann jeder machen, der über Land verfügt”, sagt Rechtsanwalt Christoph Stroyer von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Auch Privatpersonen können also ein nicht selbst genutztes Grundstück verpachten, anstatt es zu verkaufen. Immer mehr Tiny Houses in OWL: Wo sie stehen und für wen sie sich lohnen Welche Vorteile hat Erbpacht für Nutzer? Die Vorteile eines Erbpachtgrundstücks sind vor allem finanzieller Natur. Bauherren oder Hauskäufer sparen sich das Eigenkapital oder die teure Finanzierung des Grundstückserwerbs. &bdquo;Für viele Familien ist das eine gute Gelegenheit, sich den Traum vom Hausbau zu verwirklichen“, sagt Rechtsanwalt Stroyer. Weil die Laufzeit bis zu 99 Jahre betragen kann, bedeutet das für die erste und meist auch noch für die zweite Generation einer Familie, dass sie in dem Haus alt werden kann. Welche Nachteile gibt es? Ein Erbbaugrundstück gehört einem nicht. Allen Interessenten muss klar sein, dass die Nutzungsdauer eines Tages endet. Diejenigen, die das Land vergeben, oder deren Erben entscheiden am Ende der Vertragslaufzeit darüber mit, wie es weitergeht. Hinzu kommt, dass es das sogenannte Heimfallrecht gibt: &bdquo;Das kann bedeuten, dass jemand das Haus verlassen muss, wenn er massiv vertragswidrig handelt – wie bei einem normalen Mietvertrag auch“, sagt Experte Stroyer. Wer also die gepachtete Fläche anders als vertraglich vereinbart nutzt oder mit dem Erbbauzins in Zahlungsverzug gerät, läuft Gefahr, das Grundstück und das darauf errichtete Haus zu verlieren. In der Regel wird dann eine Entschädigung für den Erbbaunehmer fällig. Die Immobilienexperten vom Kreditvermittler Dr. Klein verweisen zudem darauf, dass der Erbbauzins alle drei Jahre erhöht werden kann. Der finanzielle Vorteil bei Vertragsabschluss kann sich also auf lange Sicht umkehren. Abhängig vom Eigenkapital und den Bauzinsen ist Erbbau über die Vertragslaufzeit häufig deutlich teurer als ein Kauf. Was, wenn ich nach Ende der Erbbauzeit in dem Haus bleiben möchte? &bdquo;Man kann mit dem Erbbaurechtgeber auch eine Verlängerung vereinbaren“, erklärt der Jurist Stroyer. Er erlebe häufig, dass sich beide Parteien schnell einig würden. Vor allem institutionelle Erbbaugeber haben meist wenig Interesse an einem Heimfall des Grundstücks. In der Regel geht eine Vertragsverlängerung aber mit einer Erhöhung des Pachtzinses einher. Der große OWL-Überblick: Mieten, Bauen und Wohnen Und wenn ich das Haus vererben will? Nehmen wir den Fall, dass ein Paar einzieht, eine Vertragsdauer von 99 Jahren vereinbart und 50 Jahre später das Haus den Kindern vererben will. Das ist möglich, sagt Rechtsanwalt Stroyer. &bdquo;Wird einem im Rahmen des Erbbaurechts etwas eingeräumt, kann man darüber verfügen.“ Es könne also verkauft, vererbt oder verschenkt werden. &bdquo;Allerdings ist es so, dass in den meisten Erbbaurechtsverträgen Zustimmungsvorbehalte vereinbart werden“, sagt er. Was passiert, wenn ich in ein solches Haus ziehe, das noch 30 Jahre Laufzeit hat? Das geht – wer das tut, schließt einen Vertrag mit dem Verkäufer des Gebäudeeigentums ab und tritt gleichzeitig in den Vertrag mit dem Grundstückseigentümer ein, erklärt Stroyer. Was haben Eigentümer davon? Viele Kommunen und Kirchen wollen ihre Grundstücke nicht aufgeben, beobachtet Stroyer. &bdquo;Sie wollen aber, dass sie genutzt werden.“ Cathrin Christoph vom Erbbaurechtsverband sieht das ähnlich: &bdquo;Bereits seit einigen Jahren gibt es den Trend, dass insbesondere Kommunen verstärkt Erbbaurechte vergeben, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen“, sagt sie. &bdquo;Einerseits behalten sie auf diese Weise einen Einfluss auf die Nutzung der Grundstücke. Andererseits werden so Bodenspekulationen mit diesen Grundstücken verhindert.“

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