Teilverkauf vom Haus: Welche Fallstricke es für Besitzer gibt

Wenn wie in der TV-Werbung aus einer Gartenhilfe ein teurer Rasenmäher oder aus einer altersgerechten Badewanne ein kostspieliger Whirlpool wird, stellt sich die Frage: Wie wurde das finanziert? Die Antwort: Teilverkauf mit Hausanker, einem Partner der Deutschen Teilkauf GmbH. Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, hat mehr Geld, um sich größere Anschaffungen zu leisten, Umbauten vorzunehmen oder um sich finanziell zu entlasten. Aber für wen eignet sich dieses Modell eigentlich und auf was muss man achten? Ein Überblick. Was ist ein Teilverkauf? Wie der Name sagt, verkauft man einen Teil seiner Immobilie - zwischen zehn und höchstens 50 Prozent. Der Käufer ist in der Regel eine Kapitalgesellschaft, jedoch bleibt der bisherige Eigentümer auch weiter alleiniger Nutzer der vollständigen Immobilie. Das Nießbrauchrecht, also das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen, wird auch im Grundbuch eingetragen. Welche Konditionen sonst gelten, ist vom Anbieter abhängig. Für wen eignet sich ein Teilverkauf? Wer mit zunehmendem Alter eine große Summe Geld braucht, hat nur begrenzte Möglichkeiten. Denn: Seit 2016 ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gültig, die vorschreibt, dass Kreditinstitute die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer genau zu prüfen haben. Ein Darlehen kann also sehr teuer werden, denn es soll zu Lebzeiten zurückgezahlt werden. Wer allerdings über eine Immobilie verfügt, aber unbedingt dort wohnen bleiben möchte - für den ist der Teilverkauf eine Alternative zum Kredit oder zu Leibrentenmodellen. So schreiben es viele Teilverkauf-Anbieter. Aber stimmt es, dass ältere Menschen keinen Kredit bekommen? "Das ist schlichtweg falsch", sagt Alexander Krolzik, Immobilien-Experte der Verbraucherzentrale Hamburg. Die Wohnimmobilienrichtlinie habe Banken wohl verunsichert. Seit 2018 gebe es allerdings eine Verordnung, die besagt, dass das Darlehen nicht mehr während der statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt sein muss. Eine "kleine Rente", die viele als Anlass nehmen, auf einen Kredit zu verzichten, sei zudem sehr subjektiv. Auch Rentner mit einem geringen Einkommen könnten eine Rate bedienen - es müsse nur das passende Kreditmodell gefunden werden. Ist ein Kredit nicht billiger? Wer eine Immobilie besitzt und einen Kredit aufnehmen will, kann dies womöglich zu Top-Konditionen tun. Und ein Kreditzins zwischen aktuell 1 und 2 Prozent liegt deutlich unter dem sogenannten Nutzungsentgelt von rund 3 Prozent, das der Eigentümer monatlich an den Teilkäufer zahlen muss. Bei einer Immobilie mit einem Gesamtwert von 500.000 Euro wird beim Anbieter Wertfaktor zum Beispiel so gerechnet: Wer 20 Prozent davon verkauft und 100.000 Euro ausgezahlt bekommt, der muss monatlich 242 Euro zahlen. Nach 20 Jahren kämen dabei also 58.080 Euro zusammen. Würde man zwanzig Jahre lang Zinsen in Höhe von 1 Prozent für ein Darlehen von 100.000 Euro zahlen, gehen in diesem Zeitraum Zinsen über 20.000 Euro sowie die Kreditsumme an die Bank. Bei einem Teilverkauf kommen aber "am Ende noch verschiedene Kostenpositionen hinzu", erklärt Krolzik. "Diese sind teilweise in Prozenten schon bei Vertragsschluss festgelegt. Andere hängen von der Wertentwicklung der Immobilie ab." Wie läuft der Verkauf ab? Alle Anbieter stellen auf ihren Internetseiten einen Teilverkauf-Rechner zur Verfügung, mit dem man bequem die gewünschte Auszahlung berechnen und ein Angebot anfordern kann. Anschließend wird ein Gutachter beauftragt, der den Wert der Immobilie feststellt. Sind sich alle einig, wird bei einem Notar der Kaufvertrag unterzeichnet und das Nießbrauchrecht beglaubigt. Auch ein Rückkaufsrecht kann vereinbart werden. Die neuen Eigentumsverhältnisse werden abschließend ins Grundbuch eingetragen. Danach wird der Wunschbetrag ausgezahlt. Die Abwicklung dauert etwa acht bis zwölf Wochen vom Angebot bis zur Auszahlung. Wer verkauft, soll künftig eine Art Miete zahlen. Wieso? Da der Teilkäufer die erworbene Immobilie nicht nutzt, verlangt er dafür eine Kompensationszahlung: das monatliche Nutzungsentgelt. Dieses orientiert sich am Euribor, einem Referenzzinssatz der Bankenwirtschaft. Es kann bei Vertragsschluss aber auch eine Festschreibung vereinbart werden. Eine Bonitätsprüfung vor Abschluss des Vertrages gibt es nicht, sollte der Eigentümer aber nicht in der Lage sein, das Nutzungsentgelt zu zahlen, gibt es nicht viele Möglichkeiten.Die Deutsche Teilkauf hat für diesen Fall die Stiftung Hilfskasse gegründet. "Die Stiftung kann dann für eine gewisse Zeit einspringen", erklärt Marian Kirchhoff, Geschäftsführer und Mitbegründer der Deutschen Teilkauf. Andere Anbieter gewähren dem Eigentümer eine Frist: So wird bei Engel & Völkers LiquidHome bei einem Verzug der Zahlungen von mehr als 7,5 Monaten das Nießbrauchrecht gekündigt und die Immobilie anschließend gemeinsam verkauft. Stirbt der Eigentümer, enden die Verpflichtungen wenige Monate danach. Erben kann im Vorfeld ein Erstankaufsrecht für den verkauften Immobilienanteil eingeräumt werden. Welche Kosten kommen sonst noch auf mich zu? Neben dem Nutzungsentgelt wird bei einigen Anbietern ein sogenanntes Durchführungsentgelt (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom End-Verkaufspreis) verlangt. Dieses fällt an, wenn man die Immobilie komplett an einen Dritten verkaufen möchte. Die Verbraucherzentrale rechnet vor: Wird die Immobilie, die zu einem Anteil von 20 Prozent bereits verkauft wurde, später für insgesamt 700.000 Euro ganz verkauft, rechnet der Anbieter mit einem Durchführungsentgelt von 6,5 Prozent des Verkaufspreises, was 45.500 Euro entspricht.Für die einmal erhaltene Wunschauszahlung von 100.000 Euro gehen nach 20 Jahren also insgesamt 243.580 Euro an den Teilkauf-Anbieter (Nutzungsentgelt 58.080 Euro, Durchführungsentgelt 45.500 Euro, anteiliger Verkaufspreis 20 Prozent von 700.000 = 140.000 Euro). Doch nicht alle Anbieter verlangen das Durchführungsentgelt: "Das finden wir nicht fair", sagt Kirchhoff. "Daher gibt es eine solche Gebühr bei der Deutschen Teilkauf nicht und wir kompensieren dies auch nicht an anderer Stelle." In den Gesamtkosten bis hierhin noch nicht inbegriffen sind Reparaturen und Renovierungen, die der Eigentümer je nach Anbieter selbst tragen muss. Der Anbieter Heimkapital zum Beispiel beteiligt sich mit bis zu 30.000 Euro an energetisch sinnvollen Sanierungsmaßnahmen. Kann ich weiter in meiner Immobilie renovieren, wie ich will? "Der Teilverkäufer behält die Entscheidungshoheit über die gesamte Immobilie, kann schalten und walten, wie er möchte", erklärt Kirchhoff. "Die Kehrseite dieser Medaille ist, dass er dafür für Instandhaltungen und Renovierungen allein aufkommen muss. Ansonsten müsste das von uns überprüft, kontrolliert und überwacht werden und auch die Gefahr bergen, dass man anfängt, sich darüber zu streiten". Wird das Haus an Dritte verkauft, sieht das anders aus: Dann können Kosten "für Schönheitsreparaturen (bis zu 10 Prozent) hinzu kommen", so Krolzik. "Diese tragen aber in der Regel die Parteien im Verhältnis der Eigentumsanteile." Was dann konkret gemacht werde, entscheide jedoch der Teil-Käufer. Kann ich die Immobilie vermieten, verkaufen oder zurückkaufen? "Dank des Nießbrauchs kann der Teilverkäufer seine Immobilie auch vermieten und alle erzielten Erträge verbleiben nur bei ihm", so Kirchhoff. Auch ein Verkauf sei jederzeit möglich. "Wir werden im gemeinsamen Interesse höchstpreisig an einen Dritten verkaufen." Aber: Der Teil-Käufer hat sich meist "bei Vertragsschluss eine Vollmacht geben lassen, dass nur noch er an Dritte verkaufen darf", erklärt Krolzik von der Verbraucherzentrale. "Die Immobilie wird dann auf dem freien Markt angeboten." Das bedeute allerdings auch, dass der Teil-Käufer nicht in den Besitz der gesamten Immobilie kommen kann. Ein Rückkauf des zuvor verkauften Anteils sei nur selten und eher theoretisch möglich, so Krolzik. "Die Konditionen werden in der Regel für einen Zeitraum festgeschrieben. Danach muss neu verhandelt werden. Sind die Zinsen am Markt gestiegen, dürfte auch die Höhe des Nutzungsentgeltes steigen." Bei 15 Jahren zu 3,8 Prozent habe man bereits 57 Prozent des erhaltenen Betrages gezahlt. "Will ich weiter wohnen bleiben, dann wird das erhaltene Geld vermutlich vollständig aufgezehrt werden." Bei einem Verkauf von 50 Prozent sei ein Rückkauf demnach "kaum darstellbar", so der Experte. Wozu rät die Verbraucherzentrale? "Juristisch ist der Teilkauf ausgesprochen komplex, was man auch am Umfang der Verträge sieht", sagt Krolzik. Vor einem Vertragsabschluss kann man sich mit konkreten Abgeboten auch an die Verbraucherzentrale wenden, die Vor- und Nachteile aufzeigt. Das werde vermehrt in Anspruch genommen, so der Experte. "Viele entscheiden sich nach Überlegung aber auch für einen anderen Weg." Also sollten sich Eigentümer grundsätzlich dagegen entscheiden? Nein. "Es ist ein Produkt, wo man unglaublich viele Informationen braucht", sagt Krolzik. Interessenten sollten sich erst informieren, was es noch als Alternative gibt und dann entscheiden.

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