Fallstricke beim Eigenheim: Experte gibt Tipps für Hausbau im Kreis Herford

Enger/Kreis Herford. Oft geht beim Hausbau alles glatt, viele Bauträger sind verlässlich, bringen ihre Projekte reibungslos und souverän über die Bühne. Aber: Beim Hausbau kann auch vieles schief laufen. Diese Erfahrung muss gerade eine Familie aus Enger machen. Sie ist auf einem unfertigen Haus sitzen geblieben - die Firma, von der sie ihr Eigenheim schlüsselfertig hatte bauen lassen wollen, meldete Insolvenz an. Nun ist ihr Haus nach Angaben der Familie zwar bezahlt, aber nicht fertig gestellt. Es droht Feuchtigkeit, die in die Wände zieht, weil die Fassade unverputzt ist. Auch der Sockel ist nicht abgedichtet, und auf dem Dach liegt nur Teerpappe. Dachpfannen fehlen. Maik Menke ist seit 2012 Bausachverständiger, betreut viele Projekte in ganz Deutschland und hat auch den Bau der Familie in Enger begutachtet. Er gibt Tipps, worauf künftige Eigenheimbesitzer bei ihrem Bauprojekt unbedingt achten sollten, welche Fallstricke es in Verträgen mit Bauträgern geben kann - und was man bei Zahlungen beachten sollte. Der Bauträger Viele Häuslebauer lassen ihr Eigenheim inzwischen von einem Bauträger errichten. Maik Menke rät in einem solchen Fall, sich über das entsprechende Unternehmen unbedingt im Vorfeld zu informieren. "Man sollte sich zum einen Referenz-Objekte des Bauträgers anschauen", sagt der 39-Jährige, der seine Expertise auch oft schon im Fernsehen abgegeben hat. Hilfreich sei zum anderen aber auch, sich mit jemandem auszutauschen, der sein Haus bereits mit dem entsprechenden Unternehmen gebaut habe. Auch über die Bonität - also die Zahlungsfähigkeit - des Unternehmens sollte man Informationen einholen, bevor man mit der Firma einen Vertrag abschließe. Darüber könne zum Beispiel die Creditreform Auskunft geben. Wichtig zu wissen sei auch, dass oftmals der Bauträger während der Bauphase der Eigentümer des Grundstücks sein könne. Daher sei das Betretungsrecht des Käufers oftmals eingeschränkt. "In der Regel dürfen Käufer die Baustelle nur in Abstimmung betreten." Der Vertrag Bevor man mit dem Bauträger seiner Wahl einen Kaufvertrag unterzeichne, sollte man das Schriftstück von einem Fachanwalt unter die Lupe nehmen lassen, rät der Paderborner. "Zur eigenen Sicherheit sollte man alle Leistungsmerkmale prüfen lassen und nur unterzeichnen, wenn der Vertrag den Anforderungen entspricht, die man gestellt hat." Selbst Kleinigkeiten, die den Hausbau betreffen - bis hin zur Verkleidung der Steckdosen - sollten im Vertrag aufgeführt sein. Ganz wichtig auch: "Man sollte sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen, den Vertrag zu unterzeichnen. Denn einmal unterschrieben ist er bindend." Maik Menke nennt auch eine Klausel, die oft "Usus" sei, auf die man sich aber keinesfalls einlassen sollte. So werde häufig in Verträgen festgehalten, dass die Käufer des Objektes nach der Einbringung des Estrichs dafür verantwortlich seien, das Gebäude entsprechend zu lüften. "So etwas sollte man auf keinen Fall unterzeichnen", sagt Menke und ergänzt: "Verantwortlich für das Gewerk ist immer derjenige, der das Gewerk einbringt." Der Bauträger, wenn man mit einem solchen baue, sei dafür verantwortlich, dass das Haus nach den "anerkannten Regeln der Technik errichtet und später auch mangelfrei übergeben wird". Das sei wichtig zu wissen, falls nach Verlegung des Estrichs eben mal nicht genügend gelüftet werde und es in der Folge zu Schimmelbildung komme. Auch, was die Fertigstellung des Hauses angehe, müsse sich der Bauträger an die vertraglich vereinbarten Passagen halten. "Kommt es zu Verzögerungen, darf der künftige Hauseigentümer Schadenersatz verlangen", sagt Menke. Allerdings müsse er dann auch nachweisen, dass der Bauträger für die Verzögerung verantwortlich sei. Sollten die künftigen Eigenheimbesitzer schon während der Bauphase etwas zu bemängeln oder kritisieren haben, sollten sie das dem Bauträger nie nur telefonisch, sondern zusätzlich per Mail mitteilen. Damit sie im Fall der Fälle etwas Schriftliches in der Hand hätten. Zahlungen Wenn es ums Bezahlen des Bauträgers geht, sollte man laut Menke auf Folgendes achten: "In den Kaufvertrag muss rein, dass nach der 'Makler- und Bauträgerverordnung' - kurz MaBV - abgerechnet wird." Die sehe vor, dass der Käufer nicht in Vorkasse gehe. "Man zahlt nur, wenn ein Bauabschnitt vollständig abgeschlossen und mit einem unabhängigen Sachverständigen abgenommen wurde." Sollte sich ein Bauträger bei dieser Forderung "querstellen", sollte sich der Interessent laut Menke einen anderen Bauträger suchen. Denn die Forderung, nach der MaBV abzurechnen, sei "absolut seriös". Unabhängige Sachverständige ins Boot holen Auch wenn man sein Eigenheim mit einem Bauträger baut, der das Haus schlüsselfertig hochzieht, sollten die künftigen Eigenheim-Besitzer parallel einen unabhängigen Sachverständigen engagieren, der das Projekt begleitet, rät der Experte. Der schaue sich den Baufortschritt an, dokumentiere eventuelle Mängel und erkenne frühzeitig, was nicht dem Vertrag entspreche. Auch wenn ein solcher Sachverständiger zusätzliches Geld koste - die Investition könne sich lohnen. Auskunft über Sachverständige erteilt laut Menke zum Beispiel die Industrie- und Handelskammer (IHK), die Handwerkskammer oder die Deutsche Architektenkammer. Dass ein unabhängiger Sachverständiger - so man einen solchen engagiert - die Bauarbeiten begleitet und jederzeit Zutritt haben darf zur Baustelle, sollte im Vertrag mit dem Bauträger ebenfalls festgelegt werden, betont Menke. So stelle man sicher, dass dem Sachverständigen der Zutritt zur Baustelle nicht verwehrt werde. "Denn der Bauträger hat oftmals das Hausrecht." Man habe das Recht, einen unabhängigen Sachverständigen ins Boot zu holen. "Darauf sollte man gegenüber dem Bauträger beharren, denn man steckt sein ganzes Hab und Gut in das Projekt." Wichtig zu wissen sei auch, dass ein sogenannter Bauleiter des jeweiligen Bauträgers oft kein Sachverständiger sei, unterstreicht Menke. Das sind die häufigsten Mängel am Bau Häufig läuft alles reibungslos und es kommt zu keinerlei Schäden oder einer mangelhaften Bauausführung. Mitunter tut es das aber doch. Der 39-Jährige weiß, welche Stellen man genau unter die Lupe nehmen sollte. Am häufigsten kämen Baufehler bei der Abdichtung des Gebäudes und des Sockels vor. Oder Abdichtungen im Bad fehlten, beziehungsweise seien nicht fachgerecht eingebracht. Ein "Klassiker" sei auch der fehlerhafte Einbau von Fenstern und Fensterbänken, wodurch "Kältebrücken" und in der Folge Schimmel entstehen könnten. Bei Bauschäden nicht selbst Hand anlegen Sollten künftige Hausbesitzer, die ihr Eigenheim von einem Bauträger hochziehen lassen, Mängel feststellen, sollten sie diese nicht in Eigenregie beheben. "Auf keinen Fall sollte der Käufer selbst Hand anlegen, eingreifen und die Arbeiten eigenmächtig ausführen." Auch wenn das mitunter schwer falle. "Aber das kann zu großen Diskussionen führen", betont Maik Menke.

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