Bielefelder Architekt zeigt, wie man beim Hausbau sparen kann

Bielefeld. 300.000 Euro fürs alte Haus und Grundstück, dasselbe nochmal on top für die Sanierung: So müsse man aktuell kalkulieren, so Kernsanierer Markus Stücke. Mit allen Nebenkosten sei man da schnell bei 700.000 Euro. Da seien Familien raus, Normalverdienende könnten sich solche Häuser nicht mehr leisten. Und nun? Aus der Traum vom eigenen Haus? Das sieht Architekt Daniel Sieker anders. Auch neu zu bauen sei teuer geworden, aber aus seiner Sicht nicht unrealistisch. Denn es gäbe einige Möglichkeiten, zu sparen. Vor allem auch langfristig. Dann sehe die Rechnung schon wieder anders aus. Grade selbstständig, kleine Kinder, kein Eigenkapital außer der eigenen Architektenleistung und 7,5 Prozent Zinsen: Unter diesen Umständen habe er vor über 20 Jahren selbst gebaut. Auch das Grundstück, 500 Quadratmeter Hinterbebauung in Senne, habe er kaufen müssen und nicht, wie einige, als Grundlage gehabt. &bdquo;Aber auch wir hatten damals keine Lust mehr, hohe Mieten zu zahlen, und wollten stattdessen etwas Bleibendes schaffen.“ Aber: Ein eigenes Haus zu bauen, könne sich auch nicht jeder leisten, das sei auch schon immer so gewesen. Zinsen um 1 Prozent oder sogar darunter hätten da vielleicht auch eine falsche Wirklichkeit suggeriert. Sätze um 4 Prozent, wie aktuell, seien realistisch und vergleichsweise günstig. &bdquo;Ohne Frage, Preise für Rohstoffe und Handwerker sind gestiegen“, sagt auch Sieker. Deshalb zahle sich kluge Planung doppelt aus. Sparen könne man an vielen Stellen. Dabei sei die Frage: Was will und brauche ich wirklich? Unbedingt einen Keller? Die Errichtung sei extrem aufwendig geworden, koste heutzutage mittlerweile 50. bis 80.000 Euro. Auch die Form spiele eine Rolle, ein gutes Außenwand-Volumenverhältnis: &bdquo;Je kompakter, desto besser.“ Verzicht auf Gauben, Erker, Vor- und Zurück-Einschnitte, die vielleicht architektonisch spannend, aber beim effizienten Bauen nicht so zielführend seien. Keine langen Flure, sondern Flächen so zu schalten, dass möglichst wenig verlorengehe. Mindestens 140 Quadratmeter, zwei Kinderzimmer, plus Büro: Diese Vorstellung hätten heute viele vierköpfige Familien. Aber es lohne sich zu prüfen, ob das Kinderzimmer denn wirklich 16 Quadratmeter groß sein muss, oder ob nicht auch 12 reichten. Nebenkosten sind heute wie eine zweite Miete &bdquo;Die Ansprüche und die Erwartungshaltung sind da in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen“, sagt Sieker. Sicher auch durch die vielen Bilder in Wohnmagazinen, bei denen Platz und Kosten keine Rolle spielen. Auch eine deutlich kürzere Bauzeit, wie beim kohlendioxidneutralen Bauen in Holzrahmenbauweise, auf die der Experte seit 25 Jahren setzt, reduziere die Gesamtkosten deutlich. &bdquo;Dadurch zahlt man schonmal einige Monate weniger Miete.“ Weniger wertig, weniger stabil? Immer noch gäbe es bei vielen Bauherren Vorurteile gegen Holzrahmenbauweise, berichtet Sieker. Das sei definitiv nicht der Fall. Auch beim Innenausbau ließen sich die Kosten reduzieren. &bdquo;Statt der gebürsteten Eichenholzbohlen kann man auch erst einmal einen ganz einfachen Boden verlegen, einfache Türen kosten teilweise nur ein Fünftel“, sagt Sieker. Auch das Bad könne schnell teuer werden, müsse es aber nicht. Indem man Standard-Elemente ohne großen Schnickschnack wähle, oder auch Wände in Eigenleistung spachtelt und streicht. Lieber etwas mehr Geld als nötig ausgeben würde Sieker jederzeit bei der energetischen Optimierung, beispielsweise für eine Wärmepumpe statt der aktuell immer noch erlaubten Brennwerttherme. Die Kosten amortisierten sich bereits nach etwa acht Jahren. &bdquo;Nebenkosten sind heute wie eine zweite Miete“, sagt Sieker. Die auf ein Minimum zu reduzieren, mache sich auf jeden Fall bezahlt. Sein Haus, das er vor über 20 Jahren schon mit Sole-Wärmepumpe, Solaranlage und Lüftungsanlage gebaut und nach zehn Jahren wieder verkauft hat, erfülle heute immer noch den Energiestandard A. Bis zu 15 Prozent der Baukosten ließen sich zudem locker sparen, wenn man sich mit mehreren Baufamilien zusammenschließt und die Gewerke gemeinsam vergibt. Mit dieser Idee startete vor über 20 Jahre das Neubaugebiet &bdquo;Breipohls Hof“ in Senne. In der praktischen Umsetzung sei das dann aber doch nicht ganz so einfach gewesen, erinnert sich Sieker, der dort mehrere Häuser gebaut hat. Das kleinste, ein Einfamilienhaus mit knapp 94 Quadratmetern Wohnfläche, innen liegender Treppe, Luftraum und Empore und Kinderbereich mit eigenem Bad, sei definitiv das Coolste gewesen, da seien sich damals alle einig gewesen. Was kostet ein Einfamilienhaus in Bielefeld jetzt heute? Und was kostet ein Einfamilienhaus jetzt heute? Schwer zu sagen, sagt auch Sieker. Aber für 3.000 Euro pro Quadratmeter ließe sich schon energieeffizient bauen. Selbst wenn man sich dann durch geschickte Planung auf 100 Quadratmeter Wohnfläche reduziert: Wer kann sich das leisten? Vor allem, wenn man das Grundstück auch noch finanzieren muss. Selbst wenn es nicht in Bielefelder Top-Lage liegt (da liegen die Bodenrichtwerte mittlerweile bei über 600 Euro pro Quadratmeter) und man mit 300 Euro rechnet, sind das bei 400 Quadratmetern allein schon 120.000 Euro. Ganz grob kalkuliert sind das inklusive Nebenkosten für den Kauf locker 460.000 Euro. Bekommt man so einen Betrag überhaupt ganz ohne Eigenkapital finanziert? Und was müsste man dafür dann monatlich aufbringen? Das könne man so pauschal, ohne weitere Komponenten zu kennen, nicht so einfach beantworten, sagt Sparkassen-Sprecher Christoph Kaleschke. Viele Faktoren spielten eine Rolle. Welche monatliche Zins- und Tilgungsrate kann ich mir langfristig leisten? Eine Faustformel könne hier sein: Die Raten sollten 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten. Das Leben &bdquo;außerhalb“ der Immobilienfinanzierung müsse auch bezahlbar bleiben, Lebensrisiken müssen durch entsprechende Versicherungen abgesichert werden können. Und: Kann ich fest mit dem aktuellen Einkommen rechnen? Oder muss ich zeitweilig oder dauerhaft mit einem geringeren Nettoeinkommen rechnen, zum Beispiel weil die Familienplanung ansteht und einer der Partner deswegen nicht mehr voll arbeiten kann? &bdquo;Ohne Eigenkapital ist die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung schon erheblich“, sagt Kaleschke. Aber das Unternehmen könne sich grundsätzlich vieles vorstellen. Die Gretchenfrage bei so einem Projekt sei immer dieselbe: Ist die Finanzierung für die Bauherren langfristig darstellbar? Langfristig heißt hier in der Regel: bis zum Renteneintrittsalter. &bdquo;Dann sollte die Immobilie spätestens abbezahlt sein“, ergänzt Kaleschke.

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