Woher weiß ich, ob ich mir ein Haus leisten kann?

Bielefeld. Die Band Madness hat in den 1980er Jahren ihr Haus besungen. Auch heute noch ist "Our House" nicht nur ein Lied, sondern auch ein Thema, das viele bewegt. Den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen sich in Nordrhein-Westfalen immer mehr Menschen. Laut Statistischem Bundesamt lebte hier 2018 fast jeder Zweite (43,7 Prozent) im eigenen Heim. Zum Vergleich: 1998 waren es nur 37,4 Prozent.Allerdings sind Immobilien deutlich teurer geworden. Innerhalb von nur zehn Jahren sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in Deutschland laut Verbraucherzentrale NRW um rund 65 Prozent gestiegen. Deswegen müssen viele genau rechnen, ob sie sich das Eigenheim leisten können. Worauf muss ich als Erstes achten, wenn ich ein Eigenheim finanzieren will? Ein Kauf ist "oft mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden", warnt die Verbraucherzentrale. Man dürfe nicht davon ausgehen, dass eine Immobilie eine sichere Geldanlage sei. Darum müsse man sich einige Fragen stellen: "Was plane ich für die nächsten Jahre?", "Wie viel Wohnraum brauche ich und wie ist es, wenn Kinder hinzu kommen?" Dann steht ein Kassensturz an. "Vor Beginn der Suche nach einem Objekt empfiehlt es sich, einen Termin bei seiner Hausbank zu vereinbaren", rät Axel Kirschberger, Leiter der Immobilien-Abteilung bei der Volksbank Bielefeld-Gütersloh. Dann könne man klären, was man sich leisten kann. Zudem erhalte man Informationen darüber, welche Unterlagen für die konkrete Berechnung benötigt werden. Weitere Fragen seien: Ist der Bauträger seriös? Sind alle Kosten enthalten? Ist die Zeitplanung realistisch? Die Verbraucherzentrale rät zudem, auf die Seriosität des Kreditgebers zu achten.Wie hoch sollte mein Startkapital sein? "Das Startkapital sollte in etwa den Baunebenkosten entsprechen", erklärt Kirchberger. Also bei einem Neubau zum Beispiel den Ausgaben für Architekt oder Statiker. "Bei einem Kauf wiederum sollten die Erwerbsnebenkosten für Notar und Gericht, die Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage als Eigenkapital eingebracht werden." Wer über mehr Eigenkapital verfügt, kann die monatliche Belastung senken und günstigere Darlehenskonditionen aushandeln. Die Verbraucherzentrale rät, mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitzubringen und einen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent oder mehr zu vereinbaren. Das hat auch Vorteile, wenn die Finanzierung schief geht: "Werden 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, wird in den meisten Fällen ein Verkaufserlös ausreichen, um die Schulden vollständig abzuzahlen", so die Zentrale.Was mache ich, wenn ich kaum Startkapital habe? Auch das sollte man mit seiner Hausbank besprechen, rät Kirchberger. Dann könne man eine Lösung erarbeiten. "Gibt es zum Beispiel Zusatzsicherheiten oder kann Geld innerhalb der Familie zur Verfügung gestellt werden?" Die Verbraucherzentrale warnt: "Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unterm Strich Schulden zu Buche stehen." Welche Finanzierungsform ist geeignet? Die Verbraucherzentrale rät zu sogenannten Annuitätendarlehen als einfachstes Finanzierungsmodell mit konstanten Rückzahlungen. "Die Länge der Zinsbindung hängt davon ab, wie schnell das Darlehen getilgt wird und ob Sie bereit sind, für längere Zinssicherheit auch den damit verbundenen Preis in Form höherer Zinsen zu bezahlen." Wie viel Prozent des Familieneinkommens sollten monatlich in die Kreditrate eingerechnet werden? Etwa ein Drittel des Familieneinkommens können in die Rate eingerechnet werden, so Kirchberger. "Grob zählen als Einkommen das laufende Nettoeinkommen ohne Weihnachts- und Urlaubsgeld, Minijobs, Kindergeld und Mieteinnahmen."Bekomme ich auch einen Kredit für ein Handwerkerhaus? Auch wenn der Preis des Hauses relativ günstig ist, weil daran handwerklich viel gemacht werden muss, kann man laut Kirchberger dafür einen Kredit bekommen - wenn man eine "ordentliche Aufstellung für die restlichen Kosten" vornehme. Worauf sollte ich beim Abbezahlen achten? "Die Rate sollte langfristig gut gezahlt werden können, man sollte sich selber nicht übernehmen", rät Kirschberger. Er empfiehlt, die Rate so zu wählen, dass weiterhin Rücklagen gebildet werden können. "Bei finanziellen Engpässen hilft immer ein vertrauensvolles Gespräch mit der Hausbank." Wie lange sollte der Kredit laufen? Je niedriger die Anfangstilgung, desto länger dauert die Rückzahlung des Kredits. Exemplarisch rechnet die Verbraucherzentrale vor: "Bei einer Anfangstilgung von nur einem Prozent und einem Zinssatz von ebenfalls nur einem Prozent läuft der Kredit 69 Jahre". Bei drei Prozent dauert es dagegen nur 28 Jahre. Online kann man auf der Seite der Stiftung Warentest mit Hilfe eines Rechners verschiedene Szenarien durchgehen. Sollte ich eine Sondertilgung im Vertrag festlegen lassen? Bei einer Sondertilgung kann der Kreditnehmer je nach Vereinbarung einmalig oder in mehreren Raten zusätzliche Zahlungen an die Bank leisten und so den Kredit schneller abbezahlen. Während die Verbraucherzentrale empfiehlt, auf jeden Fall Sondertilgungsrechte zu vereinbaren, rät Kirschberger nur dann dazu, "wenn man davon ausgeht, dass man diese auch wirklich erbringen kann, da es in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden ist." Welche Zusatzkosten kommen auf mich zu? Beim Kauf einer Immobilie sind neben dem Kaufpreis weitere Kosten zu berücksichtigen. Zusatzkosten kann Vieles verursachen. Axel Kirschberger zählt auf: "Die Versicherungen etwa für Wohngebäude oder Feuerrohbau, Bauzeitzinsen oder Versicherungsprämien für die Risikoabsicherung". Des weiteren "Notar- und Grundbuchkosten, Maklerkosten oder die Grunderwerbssteuer". Er rät darüber hinaus, bei einem Bauträgervertrag in jedem Fall zu prüfen, welche Leistungen der Bauträger nicht erbringt, die somit vom Erwerber zu leisten sind. Beispiele hierfür sind Hausanschlusskosten, Außenanlagen und Malerarbeiten. Kann ich Fördermittel beantragen? "Fördermittel können Entlastung bringen", sagt die Verbraucherzentrale zur Finanzierung. So gibt es niedrige Zinsen über das Wohneigentumsprogramm der KfW-Bank oder Kredite der NRW-Bank für Familien mit Kindern. Nutzbar sind zudem Darlehen und Zuschüsse für energetische Investitionen.

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