Bielefeld (sch). Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie oder ein Hausbau das größte Geschäft ihres Lebens. Aber viele sind nicht ausreichend darauf vorbereitet. Die Bielefelder Notare Jürgen Löbbe, Volker Küpperbusch und Martin Mücke haben in einer Telefonaktion Antworten auf wichtige Fragen gegeben.
Worauf muss ich achten, bevor ich die Unterschrift unter den Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück setze?
Bei älteren Immobilien ist es sinnvoll, einen Sachverständigen zu engagieren. Der muss klären, was saniert werden muss. Denn in der Praxis besteht der Verkäufer auf einem Gewährleistungsausschluss.
Was bedeutet eigentlich Gewährleistung?
Das bedeutet, dass der Verkäufer bei Neubauten fünf Jahre lang für Mängel haftet. Sind Altbauten totalsaniert, gilt die volle Gewährleistung, ist die Wohnung nur überholt, gibt es Ausnahmen.
Wo endet bei einer Eigentumswohnung das Sondereigentum, das heißt der Bereich, für den der Eigentümer allein verantwortlich ist, wo beginnt das Gemeinschaftseigentum?
Das ist in der Teilungserklärung für das Gebäude festgelegt. Balkon und Fenster zum Beispiel sind Gemeinschaftseigentum. Sie dürfen den Balkon also nicht auf eigene Faust sanieren. Und Sie dürfen auch nicht ohne Rücksprache eine Satellitenschüssel auf dem Balkon installieren.
Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft und finden, der Verwalter engagiert sich nicht genug für unsere Belange.
Die Aufgaben, Rechte und Pflichten des Verwalters sind in einem Vertrag fixiert. Verstößt er gegen diesen Vertrag, kann man dem Verwalter kündigen.
Ich habe ein Haus in einer Zwangsversteigerung erworben. Worauf muss ich achten?
Sie müssen die Miet-, Pacht- und Nutzungsverhältnisse beachten. Etwa, ob ein Mieter Mietvorauszahlungen geleistet hat.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach einer Zwangsversteigerung?
Das gibt es. Allerdings müssen Sie dann "zum nächstmöglichen Zeitpunkt" kündigen, sonst ist das Sonderkündigungsrecht verfristet. In jedem Falle benötigt der Ersteigerer einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf. Wurde der "nächstmögliche Zeitpunkt" verpasst, bleibt nur die Kündigung mit gesetzlicher Frist bis zu 9 Monaten.
Was ist, wenn sich bei einem Kauf aus Zwangsversteigerung später Mängel herausstellen?
Dann haben Sie Pech gehabt. Da gilt: Gekauft wie gesehen. Und Vorsicht: Der Zustand einer Immobilie kann sich während des Prozesses der Zwangsversteigerung auch noch verändern.
Kann ich mit Hinweis auf Eigenbedarf auch zwei nebeneinandergelegene Wohnungen kündigen?
Das ist möglich. Wenn zum Beispiel zwei Wohnungen je 80 Quadratmeter haben, ist das für eine Familie mit drei Kindern angemessen.
Kann ich eine Eigentumswohnung in zwei Einzelwohnungen aufteilen und vermieten?
Wichtig ist dann, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen. Darin muss auch geklärt sein, welche Räume Gemeinschaftsräume sind.
Meine Mutter hat mir eine Immobilie geschenkt, in der ich mit meinem Mann gewohnt habe. Die Ehe ist geschieden, hat mein Mann Anspruch auf Zahlungen aus der Immobilie?
Nein. Als Schenkung wird sie aus dem Zugewinnausgleich herausgerechnet.
