Bei der Untervermietung einer Wohnung in Berlin hat ein Mieter mehr als das Doppelte dessen verlangt, das er selbst zahlen musste. Eine Erlaubnis seiner Vermieterin für die Untervermietung hatte er nicht über den gesamten Zeitraum, auch bekam sie von dem Geld nichts ab. Nun prüft der Bundesgerichtshof (BGH) den Fall. Es geht im Kern um eine Räumungsklage.
Der achte Zivilsenat in Karlsruhe will klären, ob Vermieterinnen und Vermieter Mietverträge für Wohnraum fristgemäß kündigen können, wenn Mieterinnen und Mieter die Wohnung mit Gewinn untervermieten. Ob der BGH schon heute nach der Verhandlung (10.00 Uhr) ein Urteil spricht, war zunächst unklar.
Mit Blick auf den angespannten Wohnungsmarkt betonte der Deutsche Mieterbund, dass viele Menschen nicht freiwillig Räume zur Untermiete anmieten, sondern weil sie schlichtweg keine Wohnung zur Hauptmiete von Vermietenden bekommen. «Diese Notlage der Wohnungssuchenden wird durch das Modell "gewinnbringende Untervermietung" ausgenutzt.»
Mieter weist Vorwurf zurück
Aus Sicht des Mieters in dem zu verhandelnden Fall ist das Problem, dass es keine klaren Vorgaben gebe, wie beispielsweise eine hochwertige Innenausstattung wie in seiner Wohnung berücksichtigt werden könne. «Es gibt keine Anhaltspunkte, um den Hausrat vernünftig zu bewerten», sagte Abdur-Rahman El-Khadra der Deutschen Presse-Agentur vor der Verhandlung.
«Es war nicht meine Absicht, Geld damit zu machen», beteuerte der 42-jährige Wirtschaftsingenieur, der mit seiner Partnerin nach wie vor in der Berliner Zweizimmerwohnung lebt - und dort auch erst einmal gerne bleiben möchte.
Aufschlag von 502 Euro
Für die 65 Quadratmeter hatte er beim Einzug 2009 eine Nettokaltmiete von 460 Euro im Monat gezahlt. Während eines Auslandsaufenthalts habe er die Wohnung untervermietet - anfangs mit Erlaubnis der Vermieterin.
Wegen der Corona-Pandemie habe er dann länger in Zentralamerika bleiben müssen und die Frau informiert, dass er die Wohnung weiter untervermieten wolle. Darauf reagierte sie - auch laut dem Urteil des Berliner Landgerichts - zunächst nicht. Das Ganze lief weiter. Bis er nach zwei Jahren dann plötzlich eine Kündigung erhalten habe.
Von den Untermietern bekam El-Khadra 962 Euro. Er begründet den Aufschlag unter anderem damit, dass die Wohnung «sehr gut ausgestattet» sei - mit hochwertigen, teils selbstgebauten Möbeln, Fernseher, Soundanlage, Geschirrspüler und Waschmaschine. Zudem hätten die Untermieter zwei Fahrräder nutzen können.
Noch keine Regelungen für Möblierungszuschlag
Im Landgerichtsurteil heißt es dazu: «Dass ein Zuschlag dieser Größenordnung für das mit vermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, legt der Beklagte nicht schlüssig dar und ist auch sonst nicht ersichtlich.»
El-Khadra sagte, welcher Zuschlag je nach Möblierung angemessen ist, müsse dringend geregelt werden. «Da fehlt ein vernünftiger rechtlicher Rahmen.»
Rechtsanwältin Sabine Schuhrmann vom Deutschen Mieterbund bestätigte, dass es bislang weder gesetzliche Vorgaben für den Möblierungszuschlag noch dazu gibt, dass die Untermiete nicht höher sein dürfe als die Miete des Hauptmieters. «Vermietende sind auch nicht verpflichtet, den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert auszuweisen», erläuterte sie. Der Zuschlag werde daher häufig genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Um dies künftig zu vermeiden, arbeite das Bundesjustizministerium an einem Gesetzesentwurf. Auf diese Weise sollen laut Schuhrmann der Möblierungszuschlag explizit geregelt und die zulässige Höhe definiert werden.
«Wenn Mietende untervermieten, werden sie selbst zu Vermietenden und müssen sich an die gleichen rechtlichen Spiegelregeln halten, die für Vermietende gelten», erklärte die Expertin. Hierzu gehöre, sich an die Mietpreisbremse zu halten. Mietende dürften keine Untermiete fordern, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.
Gemäß der Mietpreisbremse wären im konkreten Fall laut dem BGH höchstens 748 Euro zulässig gewesen.
Gegen Vorschriften zur Mietpreisbremse verstoßen
Das Landgericht gab der Räumungsklage der Vermieterin - anders als zuvor das Amtsgericht Charlottenburg - statt. Es argumentierte, ein Vermieter müsse einem Mieter jedenfalls nicht ohne Beteiligung am Ertrag gestatten, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Auch unabhängig davon habe ein Mieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung, die mit den Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht vereinbar sei.
Beide Aspekte seien schon für sich genommen Grund genug, dass die Vermieterin dem im Grundsatz berechtigten Interesse des Mieters, seine Wohnung untervermieten zu wollen, nicht nachkommen müsse.
Der Rechtsanwalt der Vermieterin, Joachim Retz, sagte der dpa, seine Mandantin habe kein Interesse an einer Beteiligung gehabt. Entscheidend für die Kündigung sei der Verstoß gegen die Mietpreisbremse gewesen.
Gegen das Urteil des Landgerichts geht Mieter El-Khadra nun am BGH vor, zumal die Vorinstanz gar nicht darauf eingegangen sei, wie genau die Wohnung ausgestattet war.
«Wir haben uns damals angeguckt, wie untervermietete Wohnungen sonst angeboten werden», sagte der 42-Jährige. «Wir waren im Vergleich mit am günstigsten.» Und anders als bei manch anderer Untervermietung hätten nicht nur ein Tisch, ein Stuhl und eine Matratze in der Wohnung gestanden.
