Bauen, Mieten, Wohnen Energiesparen: Worüber Mieter und Vermieter derzeit am häufigsten streiten

Bielefeld. Große Unsicherheit herrsche aktuell bei vielen Mietern, berichtet Ralf Brodda, Geschäftsführer des Mieterbunds Ostwestfalen-Lippe und Umgebung mit Sitz in Bielefeld. Manche Vermieter hätten die Nebenkostenvorauszahlungen drastisch erhöht. Aber hätten sie nicht längst schon etwas machen können, damit Energie eingespart wird, fragen sich Mieter. Ließe sich nicht viel optimieren, wenn das Haus eine Dämmung, eine neue Heizung, moderne Fenster oder Photovoltaikflächen auf dem Dach hätte? Eigentümer könnten das frei entscheiden. Brodda erklärt, was Bielefelder jetzt von ihren Vermietern fordern und selbst tun können. &bdquo;Der Vermieter muss nur den vertragsgemäßen Zustand erhalten, verbessern muss er grundsätzlich nichts“, sagt der Experte. Nicht einmal, überhaupt eine Heizung zu haben, sei Pflicht. Lediglich Mindeststandards für den Strom habe der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren festgelegt. Es gebe aktuell keinen Anspruch auf Optimierungen, beispielsweise der Dämmung oder der Beheizbarkeit. Eine neue Heizung oder Photovoltaikanlage könnten Mieter daher nicht gegen seinen Willen durchsetzen. &bdquo;Es kann aber ja durchaus sein, dass sich der Rechtsanspruch bald aufgrund der aktuellen Entwicklungen ändert“, sagt Brodda. Heizungsanlagen müssen in der Regel nach 30 Jahren ausgetauscht werden Etwas anderes könne gelten, wenn die Heizung defekt ist oder altersbedingt die Abgasnormen nicht mehr erfüllt. Dann könne gegebenenfalls ein Austausch gefordert werden. Laut Gebäudeenergiegesetz, früher Energieeinsparverordnung, müsse eine Heizungsanlage ansonsten in der Regel nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Das werde auch vom Schornsteinfeger kontrolliert. Zudem sei vorgeschrieben, dass entweder das Dach oder die obere Geschossdecke gedämmt sein muss. Das könne aber nicht der Mieter selbst durchsetzen, dafür sei die Baubehörde zuständig. In der Regel werde das aber nicht überprüft und verfolgt. Undichte Fenster seien neben Fragen zu den Nebenkostenerhöhungen und der Umsetzung der Gaspreis-Entlastungen das Hauptthema, das die Mieter aktuell beschäftige, so Brodda. Nur, wenn Fenster tatsächlich richtig undicht sind &bdquo;und nicht nur einfach älteren Baujahrs“, sei das ein Mangel, den der Vermieter beheben und tragen müsse. &bdquo;Wenn Wasser durchdringt, aber auch wenn man eine Kerze davorstellt und sie stark flackert oder sogar ausgeht oder wenn man zwischen Fensterrahmen und Glas ohne Öffnen ein Blatt Papier hindurchschieben kann, ist das der Fall.“ Dichtungen oder Dämmungen dürften Mieter anbringen, wenn es sich nicht um bauliche Änderungen handelt. Es gebe Fenster und Türen, an denen könne ohne bauliche Eingriffe, wie das Fräsen einer Nut, eine Dichtung eingebracht werden. &bdquo;Das kann ich dann machen, ohne den Vermieter zu fragen“, sagt der Rechtsexperte. Auch eine Dämmung, die ohne feste Montage beispielsweise hinter den Heizkörpern angebracht werden kann, sei zulässig. Allerdings müsse dabei gewährleistet sein, dass das fachgerecht erfolgt und nicht dazu führt, dass dann hinter der Dämmung Schimmel entsteht. &bdquo;Heizungsrohre, die in meiner Wohnung offen verlaufen, kann ich dämmen“, ergänzt Brodda. Das spare aber im Zweifel keine Energie. Rohre, die außerhalb der Mietsache liegen, dürften nur mit Einverständnis des Vermieters gedämmt werden. Instandhaltung oder echte Wohnwertverbesserung: oft Streitthema zwischen Mietern und Vermietern Ist es notwendige Instandhaltung, die der Vermieter zahlen muss, oder eine echte Modernisierung und Wohnwertverbesserung, die mit acht Prozent der Investitionskosten auf die Miete aufgeschlagen werden kann: Das sei häufig ein Streitthema zwischen den Parteien. &bdquo;Früher haben die Vermieter, wenn sie Fenster und Heizungen ausgetauscht haben, einfach alles zu 100 Prozent als Modernisierung angesetzt“, berichtet Brodda. Da habe der Bundesgerichtshof 2020 einen Riegel vorgeschoben. Jetzt werde genauer geschaut und differenziert, ob die Objekte nicht ohnehin hätten irgendwann ausgetauscht werden müssen. Oder ob eine alte &bdquo;0815-Heizung gegen ein neues 0815-Modell“ ausgetauscht, oder der Standard wirklich verbessert werde. Juristisch sei das allerdings immer häufig schwer zu ermitteln. &bdquo;Ich habe aber derzeit durchaus die Hoffnung, dass Vermieter für Verbesserungen offen sind“, ergänzt Brodda. Allerdings seien sie gegebenenfalls nicht bereit, die Kosten zu tragen. Dann müsse ein Mieter gut überlegen, ob er bereit ist, Geld zu investieren. Und dabei im Auge behalten, dass ein Mietverhältnis gekündigt werden kann.

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