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Frisches Bauland: Solche Schilder würde die Stadt gerne aufstellen – aber nur dort, wo sie selbst Flächeneigentümer ist. - © Verwendung weltweit
Frisches Bauland: Solche Schilder würde die Stadt gerne aufstellen – aber nur dort, wo sie selbst Flächeneigentümer ist. | © Verwendung weltweit

Bielefeld Wie die Stadt Bauland in Bielefeld billiger machen will

Neue Regeln für Baugebiete sollen für mehr günstige Wohnungen sorgen

Sebastian Kaiser
03.06.2019 | Stand 02.06.2019, 17:36 Uhr

Bielefeld. Wenn freie Flächen zu Bauland werden, haben in Bielefeld vor allem private Entwickler und Investoren das Heft in der Hand. Das will die Stadt jetzt ändern. Mit einer „Baulandstrategie" will sie künftig nicht nur entscheiden, wo gebaut werden darf. Sie will auch Einfluss auf die Grundstückspreise nehmen. Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ist enorm, das Angebot knapp, die Preise hoch. Vor allem die Kurse für Wohnbauland schnellen nach oben. Die zu dämpfen und gleichzeitig den Bau von günstigen und geförderten Mietwohnungen anzukurbeln, ist Hauptziel der Baulandstrategie. Im Kern geht es darum: Neue Baugebiete werden nur noch ausgewiesen, wenn die Stadt zu mindestens 50 Prozent Eigentümer der Flächen ist. Dazu muss sie das Land zunächst kaufen. Eigentümern sollen Angebote in Höhe des Bodenrichtwertes abzüglich der Erschließungskosten gemacht werden. Beim Weiterverkauf wird nur der Richtwert angesetzt Beim Weiterverkauf kalkuliert die Kommune jedoch anders als private Entwickler. Sie verzichtet auf den Wertzuwachs und veräußert das Land nur zum Richtwert weiter. Die potenziellen Käufer werden je nach Projekt handverlesen: Sie müssen sich verpflichten, soziale oder ökologische Vorgaben der Stadt zu erfüllen. Die will vor allem preisgünstigen Wohnraum für junge Familien, Senioren oder Studenten schaffen. Für Eigentümer und Entwickler bedeutet das „einen Teilverzicht auf Bodenwertsteigerungen", heißt es in der umfangreichen Verwaltungsvorlage zur Baulandstrategie. Das Druckmittel: „Wenn Eigentümer sich nicht darauf einlassen, zieht die Karawane an ihnen vorbei", so Oberbürgermeister Pit Clausen. Es gibt 136 freie Flächen in der Stadt Heißt: Grundstücksbesitzer machen das Geschäft entweder mit der Stadt, oder gar nicht. „Es haben uns jedoch schon Projektentwickler angesprochen, die bereit sind, nach den Grundsätzen der geplanten Strategie zu arbeiten", berichtet Bauamtsleiterin Catrin Hedwig. Aktuell gibt es in Bielefeld 136 freie Flächen mit einer Gesamtgröße von 680 Hektar, die sich für eine Wohnnutzung eignen. Für einen Großteil davon besteht noch kein Baurecht. Auf anderen Flächen tut sich seit Jahren nichts, obwohl gebaut werden könnte. Die Verwaltung soll Eigentümer ansprechen, um Perspektiven zu klären. Im Raum steht dabei: „Die Aufhebung des Planungsrechts ist zu prüfen." Geldtopf steht bereit Abgewickelt will die Stadt das Baulandgeschäft über ihre Vermögensgesellschaft (BBVG). Rund zehn Millionen Euro liegen dort bereit. Werden Flächen erworben und wieder verkauft, fließt das Geld in den Topf zurück. Schützenhilfe bekommt die Stadt von Hilmar von Lojewski, Stadtentwicklungsdezernent des Deutschen Städtetages. Er sagt: „Wohnungsmangel ist nicht zu beheben, ohne die Bodenfrage zu beantworten." Eine aktive Bodenpolitik entspreche der Gemeinwohlverpflichtung und werde von gut der Hälfte der Städte in Deutschland praktiziert. Eine preisdämpfende Wirkung sei durchaus erwiesen. Zugriffsrecht der Stadt würde erweitert Allerdings erweitert die Baulandstrategie das Zugriffsrecht der Stadt bei Grundstücksgeschäften. „Ein preislimitiertes Vorkaufsrecht zum Verkehrswert auszuüben, ist aber keine Enteignung", betont von Lojewski. Ein „sozial gerechtes Bodenmanagement", mit dem die Stadt günstige Mietwohnungen schaffen wollte, hat es in Bielefeld schon einmal gegeben. 1996 wurden dafür verbindliche Regeln aufgestellt. Auch damals ging es darum, Wertzuwächse abzuschöpfen. Werden freie Flächen zu Baugrund, steigt der Kurs. Die Gewinne wollte man nicht nur den Eigentümern zugestehen. Sie sollten an den Erschließungs- und Infrastrukturkosten beteiligt werden. Breiter politischer Konsens ist gefragt Geworden ist daraus nichts. Jürgen Heinrich, damals städtischer Planungsdezernent, heute Geschäftsführer der Universitätsgesellschaft, erinnert sich: „Das hat nie richtig gegriffen." Denn in der Politik gab es keine Einigkeit. Knapp zwei Jahre später wechselte die Mehrheit im Rat. Das sozialgerechte Bodenmanagement verschwand in der Schublade. „Ohne einen breiten politischen Konsens, der über Wahlen hinaus trägt, kann auch die Baulandstrategie nicht erfolgreich sein", sagen auch heute Kenner der Immobilienbranche. Bei CDU und FDP gibt es noch Vorbehalte Schon am nächsten Donnerstag steht das Thema auf der Tagesordnung des Rates. Die tonangebende Paprika-Koalition ist dafür. Die CDU berät am heutigen Montag. Dort gibt es Vorbehalte. Denn: Der Verbrauch landwirtschaftlicher Flächen ist ebenso umstritten wie das zusätzliche Personal in der Verwaltung, das für die Baulandstrategie gebraucht würde. Auch die FDP debattiert noch. „Wir wollen möglichst schnell neue Wohnungen schaffen. Doch ist eine Strategie, die erst nach Jahren greift, dazu geeignet?", fragt Vorsitzender Jan Maik Schlifter. Zudem würde durch die Baulandstrategie der Einfluss der Verwaltung auf die Stadtentwicklung steigen. Auch das ist den Liberalen nicht geheuer. Preise könnten trotzdem weiter klettern Beim Bielefelder Stadtentwicklungskongress Mitte des Monats äußerten auch Fachleute Bedenken. Zweifel gab es an der Auswirkung auf die Grundstückspreise, denn die würden wohl weiter klettern. Denn: Kleinere Flächen würden weiterhin privat gehandelt. Und deren Kurse fließen in die Bodenrichtwerte. Zudem: Der Grundstückspreis mache im Mietwohnungsbau nur 15 bis 20 Prozent der Kosten aus. Würde die Stadt den Boden 20 Prozent unter Marktwert abgeben, käme da am Ende nur eine Kostenersparnis von vier Prozent heraus. Zu wenig, meinen die einen. Immerhin, finden andere.

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