Schüco Arena: Kernstück des Arminia-Geländes ist die eigentliche Arena mit ihren vier Tribünen – das Stadion nimmt gut die Hälfte der Gesamtfläche ein. - © Sarah Jonek
Schüco Arena: Kernstück des Arminia-Geländes ist die eigentliche Arena mit ihren vier Tribünen – das Stadion nimmt gut die Hälfte der Gesamtfläche ein. | © Sarah Jonek

Bielefeld So könnte Arminia Bielefeld die Schüco-Arena verkaufen

Vor Arminias Jahreshauptversammlung: Am Sonntagmorgen treffen sich die Vereinsmitglieder und wählen unter anderem das Präsidium neu. Am Rande werden das Sanierungskonzept und der Verkauf der SchücoArena wichtige Gesprächsthemen sein

Dennis Rother
Martin Krause

Bielefeld. Seit wenigen Tagen steht in Bielefeld eine Immobilie mit ungewöhnlichen Ausmaßen zum Verkauf – ein Filetstück im Herzen der Stadt mit mehr als 43.700 Quadratmetern Gesamtfläche. Zur freien Verwendung ist das Grundstück freilich nicht gedacht. Es geht um das Gelände des Fußballvereins DSC Arminia mitsamt der zwischen 1996 und 2008 rundum neu errichteten SchücoArena. Der Neubau – vor allem die edle Osttribüne – hat die Arminen bekanntlich fast ruiniert. Zur Sanierung des Vereins soll das Stadion verkauft und anschließend zurückgemietet werden – denn der Zweitligist will die SchücoArena natürlich weiterhin bespielen. Wer der Käufer sein wird, steht offiziell noch nicht fest. „Es gibt Gespräche", heißt es von Vereinsseite nur. Doch Außenstehende können den Wert des Geländes zumindest abschätzen. Laufende Erträge Die Fragen, welchen Kaufpreis die Immobilie erzielen könnte und wer als Käufer in Frage kommt, sind gekoppelt an die erwartbaren Erträge: Mit welchen Zahlungen aus Pacht oder Miete kann ein Käufer planen? Welche zusätzlichen Einnahmen wären möglich? Zweitligisten müssen im Durchschnitt pro Jahr 500.000 bis 800.000 Euro für ihre Stadien bezahlen, so heißt es aus der Branche. Bei Arminia müsste die realistische Miete wohl am unteren Ende der Spanne angesiedelt werden. Dafür kann der Käufer der SchücoArena zusätzlich rund 250.000 Euro jährlich für mehr als 2.100 Quadratmeter an Firmen vermietete Bürofläche kassieren. Obendrein wären weitere Einnahmen aus speziellen (umfeldverträglichen) Events denkbar – zum Beispiel Produktpräsentationen. Zur Deckung der Betriebskosten muss Arminia zusätzlich einen sechsstelligen Beitrag leisten. Die Investoren könnten jährlich also mit Erträgen von mindestens 750.000 Euro für die Finanzierung des Kaufpreises und die Ausschüttung einer Dividende rechnen. Als besonderes Risiko müssen die Käufer jedoch den möglichen Abstieg und seine negativen Folgen auf die Einnahmenseite einkalkulieren. Die möglichen Käufer Die Käufer werden noch gesucht – es gebe auch Gespräche mit Interessenten aus OWL, so heißt es. Nach eigenen Angaben kommt der Stadionkauf für die Bielefelder Stadtwerke und ihre Tochterfirmen sowie das „Bündnis Ostwestfalen" – also die an der Sanierung beteiligten Unternehmen – nicht in Frage. Der Makler Ulrich Möntmann, der vor zehn Jahren die Vermarktung der Sky-Offices in der Osttribüne in Händen hielt, glaubt, dass ein Kauf durchaus für Investmentfirmen oder Immobilienfonds attraktiv sein könnte. Bei Einnahmen von 770.000 Euro im Jahr seien mehr als 20 Millionen Euro Kaufpreis drin, vermutet er – immerhin würden die Investoren so mehr als 3,5 Prozent Verzinsung kassieren. Das halten Bielefelder Unternehmer aber für „undenkbar". Institutionelle Anleger würden die Deckung der Finanzierungskosten plus 5 bis 6 Prozent Rendite erwarten – also 7 bis 8 Prozent Bruttoverzinsung. Dann wäre höchstens ein Kaufpreis von 10 Millionen Euro realistisch. Ein Risikoabschlag könnte noch hinzukommen. Ein Banker glaubt, dass Arminia vor allem wegen des Abstiegsrisikos auf Investoren „aus Liebhaberei" angewiesen sein wird – „also Privatunternehmer, die nicht auf die Rendite schauen". Das sagen Makler Zwischen 8 und 14 Millionen Euro nennen Bielefelder Makler für die SchücoArena als Schätzwert. Sie halten sich bedeckt, denn für derartige Sonderobjekte gebe es keinen regulären Markt, keine Referenzen. Ein Manko beim Verkauf: Investoren hätten enge Rahmen für Großveranstaltungen, also kaum Zusatzeinnahmen. Denn laut Stadt sei gemäß Lärmschutzauflagen wegen der Lage mitten im Wohngebiet bis auf Fußball grundsätzlich nichts erlaubt – und das nur bis 22 Uhr. Konzerte müssten „Verbindung zum Spielbetrieb haben" und würden auch dann noch einzeln geprüft, heißt es vom Bauamt. Laute Musik wie zur Stadioneröffnung oder zum DSC-Jubiläum geht, mehr nicht. Für Arminias Flächen im exklusiven Bielefelder Westen gilt den Maklern zufolge aber: „Das wären Baugrund-Filetstücke." Diese Option gibt den Investoren Sicherheit. Der Grundstückswert Zum Arminen-Gelände sollen acht Flurstücke gehören – das größte mit der Arena umfasst beinahe 23.000 Quadratmeter, das kleinste hat 45 Quadratmeter Fläche. Und für den alten BSV-West-Platz (2) hat Arminia nur ein Erbbaurecht. Das Vereinsgelände grenzt an beliebte Wohnlagen im Bielefelder Westen: Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in NRW weist für das südöstliche Wohngebiet zwischen Melanchthonstraße und Siegfriedstraße Bodenrichtwerte von 400 Euro pro Quadratmeter aus. Im Norden und Westen gelten Richtwerte zwischen 290 und 310 Euro pro Quadratmeter, jenseits der Stapenhorststraße geht es rauf bis auf 460 Euro. 70 bis 75 Prozent des Geländes könnten nach Expertenmeinung zu Baugrund werden – der Rest würde für Straßen, Wege und Grünzüge benötigt. Ein Bodenwert von 10 bis 13 Millionen Euro wäre also realistisch. Doch die Rechnung ist hypothetisch: Für eine Umwandlung in Bauland gäbe es Hürden wie die Änderung der Bauleitplanung. Kosten für Stadionabriss und Erschließung wären abzuziehen. Zudem will der DSC die Arena in einigen Jahren zurückkaufen können. Beispiel Gladbach Auf der Fläche des ehemaligen Bökelbergstadions in Mönchengladbach, ähnlich wie die SchücoArena zentral gelegen, steht mittlerweile eine Wohnsiedlung. Borussia Mönchengladbach zog von seiner Kultstätte 2004 in ein neues Stadion. Das 6 Hektar große Gelände wurde nach dem Bökelberg-Abriss umfunktioniert. Mönchengladbach habe das Gebiet für 1,2 Millionen Euro erschlossen, bis 2014 wurden die Parzellen für 10 Millionen Euro verkauft. Es entstanden 70 Einfamilienhäu᠆ser und ein Grünzug. Ähnliches wäre – nur im schlimmsten aller Fälle – auch in Bielefeld möglich. Mindestens 2,7 Millionen Euro müssten allerdings allein für den Abriss des Stadions gezahlt werden, überschlägt ein Bauunternehmer. Finanziell attraktiv erscheint die Variante nicht.

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